“三旧”改造提升城市品质

佛山多形式推进“旧改”，单位面积GDP产出增逾四成，都市型三产崛起一场由社会各阶层共同参与，提升城市品质的“人民战争”正在佛山打响。通过多种形式动员市场、社会共同参与“三旧改造”，在实现城市转型的同时保证社会共享发展成果，佛山探索出一系列的创新模式：禅城区的石头村，采用集体与市场合作，村以土地入股的形式进行自身的“三旧”改造……显示出基层政府在转方式上充分发挥的创造力；南海的夏西村，在“三旧”改造中以集体主导，发挥集体土地规模效应“退二进三”；而同为南海的凤池村，则采用集体与市场合作，BOT模式“以地引资，以租抵建”实现合作共赢。

八仙过海，各显神通。不论办法种种，遍布佛山各处的“三旧”改造，以不同的路径共同解决了一个问题：突破了制约发展的土地瓶颈，盘活了农村集体土地，保护了村民当前和长远利益。直接的效果就是，既保持了社会稳定，又推动了产业升级、城市转型和环境再造。

“老百姓高兴、企业高兴、政府高兴。”国土资源部副部长王世元今年5月中旬到佛山市视察“三旧”改造工作后说：“这种做法实现了三赢”。

旧改背景 “无地可用”逼出“三旧”改造

“佛山面临的问题就是中国其他城市将要面对的问题。”广东省社科院研究员丁力对“中国发展瓶颈，佛山率先遇到”的判断，至少在土地这方面得到印证广东省长黄华华在2010年全国两会期间回答记者提问时两次提到“珠三角无地可用”，其实佛山在几年前就已“无地可用”。

改革开放30年，佛山顺德区曾出现“村村点火、户户冒烟”的工厂开办热潮，村级工业区遍地开花。这种开发模式一方面培育了区内发达的民营经济基础，另一方面则导致土地利用效率低下，发展难以为继。根据土地利用二次调查结果，顺德806平方公里的土地上，建设用地总量已占土地面积的47.9%，土地开发强度甚至已经超过深圳、东莞等周边地区，部分镇街几乎无地可用，环境、资源承载能力接近极限。

这种情况在佛山其他区也并不乐观，2009年的数据显示，佛山市建设用地总量已占辖区面积的34.33%，远高于香港，更是日本三大都市圈的两倍多。因此，佛山市的土地开发强度已经达到了生态环境所能承受的极限。

与此同时，佛山土地上尚有的25.3万亩的旧城镇、旧厂房、旧村居，相当于全市20多年的新增建设用地指标，却呈现用地利用率低下、布局结构混乱的状态，成为“两高一低”企业的聚集地，部分老城区和城中村由于基础设施配套不足沦为“黄赌毒”和“脏乱差”的滋生地，严重影响了居民的生活质量。

佛山要发展，就必须破解新增建设用地有限供给与经济社会发展对土地的强大需求之间的矛盾。通过“三旧”改造，做好盘活存量建设用地的文章，不仅可以有效解决发展用地不足、优化用地结构、提高用地效率的问题，还可以实现产业结构的升级、城市功能的转型、城乡环境的改善和城乡一体化的发展。

八仙过海 大面积“三旧”改造零上访

怎么腾笼？这是个问题。

土地问题如果处理不好，最容易引发社会矛盾。尽管佛山在2004年就已取消农村户口，不过由于城乡二元依然没有完全消除，对村集体用地和村办旧厂房的改造依然面临复杂的局面。佛山市就此专门编制了《佛山市“三旧”改造专项规划(2009-2020)》，对“三旧”改造项目作出明确界定。

不过佛山上至各区，下至各村级政府并没有因条条框框的规定而强行进行“三旧”改造，而是因地制宜腾了不同的“笼”，换了适合本地的“鸟”，显示出改革先锋的创造力和灵活性。

位于禅城的石头村，基本没有农业用地，集体经济收入主要靠留用地开发和集体物业。原有物业大多是单层出租，土地利用效益低，村集体经济增长缓慢。石头村的旧村改造，面临部分村民的拆迁补偿问题，对此，村民代表大会表决通过了如下方案：由村委会补交出让金和地价款后，将集体用地转为国有商业用地，再以土地入股招商引资，扣除回迁成本外，剩余的物业收益由村集体与开发商分成，村里占30%多。由于土地容积率的提高，被拆迁户的补偿面积都比拆迁面积大，这样一来，不仅盘活了土地资源，更重要的是改善了农民居住环境，提高了农民收入。

而南海的夏西村又是佛山“三旧”改造的另一个典范。夏西村先后4次对村集体所有的土地进行调整收编，实施大规模的土地、物业整合，把原来村、组两级分散的土地、物业、资金等资源全部集中到村委会，推行统一规划、统一经营、统一管理、统一核算、统一分红的模式，解决了土地统一开发难、旧工业区连片升级改造难、规模经济发展难等问题。土地仍为集体土地，却实现了规模化发展和集约化经营，提高了集体土地的使用价值和经济效益，农民获益比以前翻倍，享受到“三旧”改造的成果。

佛山“三旧”改造既要发展，更重稳定，成为其他城市学习和效法的对象。仅禅城一个区，在不到3年时间内就先后有1075批省内外考察团来此学习“三旧改造”的做法和经验。

今年4月《国土资源通讯》刊登了一篇题为《惠民多赢的助推器广东省佛山市“三旧”改造调研报告》，如此总结佛山“三旧”改造的亮点：“佛山市‘三旧’改造面积如此之大、涉及面如此之广、利益关系如此之复杂，不仅未出现暴力拆迁、流血拆迁等现象，反而形成了‘政府让土地权利人改造’变为‘土地权利人主动要求改造’的和谐局面，至今未发生一起上访事件，并且以此为突破口，实现了经济社会的科学发展。”

产业转型 “旧改”为“三产”发展腾空间

换什么鸟？却不是问题。

在佛山“三旧”改造的大潮中，这或许是最大的共同点，改造项目都在都市型第三产业方面焕发了“第二春”。

作为珠三角制造业最发达镇街的顺德北滘镇，有“中国家电制造业重镇”之称，家电制造优势尤为显著。站在转型的路口，体量大、层次低的传统制造业成为其不得不面对的“难题”。在与各路专家进行“头脑风暴”之后，北滘最终选择了以“工业设计”为切入点。北滘发展工业设计并没有采取大拆大建的做法，而是采用“三旧改造”的方式，投入6000万元，将已经废弃不用的北滘顺达毛纺厂改造成现在的广东工业设计城，最大限度节约社会资源。该城运营一年来产值已达亿元，撬动制造业工业产值超百亿元，设计产品1000多件，其中200多件申请了专利。

南海的瀚天科技城是南海“三旧”改造与都市型产业结合的典范之作，其前身是北约村的一个旧工业园小区，由南海区、桂城街道两级政府联合成立开发公司，以向村租借土地的方式获得25年经营权，预计2012年全部完成投资，随后转入物业经营和维护。根据双方协议，25年后物业将转交给村集体所有。目前，瀚天科技城已发展为产业规模初显的都市型产业园区，2010年，进驻瀚天的企业创造20多亿元的产值、超过6000万元的税收。

此外，中国建陶第一镇南庄，通过“三旧改造”腾笼换鸟，建成总面积达121万平方米、年销售额逾百亿元的瓷海国际、中国陶瓷总部基地、华夏陶瓷城等，组成了中国最大的陶瓷展示交易平台，佛山陶交会已然成为陶瓷界的“奥斯卡”，还包括东华里改造等等不一而足。

最新数据显示，截至今年4月底，佛山市共启动“三旧”改造项目1160多个，新增建筑面积6800万平方米。自“三旧”改造启动以来，全市每平方公里建设用地产出GDP从2007年的2.84亿元提高到2010年的4.03亿元，增长了44.3%；吸引了44家世界500强企业投资84个项目，投资额约34.7亿美元，引进87家国内500强企业投资了149个项目。

典型范例

“三旧”改造改出6个“全国之最”

最大的岭南历史文化街区

第一个“全国之最”出现在佛山最核心的商业地带禅城区祖庙东华里片区。这是一个面积达50万平方米，3万人生息的古老街区。经过近两年的改造，一个全国最大的岭南历史文化街区雏形已经展现在世人面前，被称为一幅岭南文化的“清明上河图”。

一次性最大规模的旧城镇改造

与祖庙东华里文化街区相辉映的是城市另一端规模更大的改造，也是全国一次性最大规模的旧城改造项目达1725亩的澜石片区改造，这里民居、厂房、专业市场混杂，但这里却处于未来佛山“一河两岸”的核心地带，广佛地铁出口就在其中。禅城引来香港新鸿基集团，将在这里建起城市CBD。

最大的创意产业园

从12间旧工厂改造而来的全国已建成面积最大的创意产业园，是“三旧”改造点石成金的经典之作。这种化腐朽为神奇的改造方式和成果，被作为“文明传承的佛山模式”入选上海世博会“最佳城市实践区”展示案例。北京、上海、成都等20多个城市表示希望复制这样的模式，25个国家的驻华使领馆争相与其建立合作关系。

最大的家居博览城

佛山家具、家居行业在世界赫赫有名，禅城塘头村对原有低矮残旧的厂房、商铺进行改造，规划建设国际级“家居航母”，建筑面积达到200万平方米，也将成为全国最大的家居博览城。如今，这一项目第一期70万平方米已经封顶，招商工作也完成了50%。

最大的陶瓷展示交易平台

中国建陶第一镇南庄，关停转移62家陶瓷企业，通过“三旧改造”腾笼换鸟，成功摘掉污染重镇的帽子，向生态休闲区转型。环境再造之后，总面积达121万平方米、年销售额逾百亿元的瓷海国际、中国陶瓷总部基地、华夏陶瓷城等组成了中国最大的陶瓷展示交易平台，佛山陶交会已然成为陶瓷界的“奥斯卡”。